【题记】中国农民太辛苦，守着一亩三分地，平均每亩土地的年收益也就几千块不等；中国农业太危险，在资本下乡的当下，仍旧只有约10%的成功率（注：现阶段的127定律——10%的项目赚钱、20%的项目惨淡、70%的项目失败）；中国农村太落后，在目前59.58%的城镇化率和新农村建设的火热推进下，常驻农村的仍旧以996138部队为主（注：99老人、61小孩、38妇女），医疗、教育、卫生、养老等问题仍待解决。

新中国成立70年来，虽出现过一些波折甚至倒退，但以不到世界9%的耕地养活了世界近20%人口，总的来说国家还是取得了巨大的成就。尽管中国农业目前仍处于探索期阶段，尚未形成稳定有效的运行机制，随着当下行业生态、市场需求、政策刺激、投资风向、国际形势等的进一步变化，中国农业目前仍旧是热门的资本宠儿。笔者尝试找出中国农业现阶段的发展规律，理清现阶段农业项目投资逻辑，便于大家在涉足农业领域时少走弯路，实现长久发展。

逻辑一：合规合法，做个三好标兵

自2004年至2019年已连续16年发布以“三农”为主题的中央一号文件，强调了“三农”问题在中国社会主义现代化时期“重中之重”的地位。总体而言，中国农业目前仍处于摸着石头过河的探索期，国家惠农政策需具有持续性，但系统性、针对性还是不足，具有一定政策波动风险。比如：①2018年8月全国“大棚房”整治运动式一刀切事件；②比如每年政策支持的各类层次的特色小镇、田园综合体、乡村振兴试验示范点、现代农业示范园区、农村产业融合示范园等载体变动现象；③比如因环保问题导致的限制生猪养殖，却因席卷全国的非洲猪瘟事件出现政策鼓励现象等。

当下，对于众多不同类型的涉农项目投资而言，千万不要打政策的插边球，农业虽是风口，但风口背后往往是陷阱，应防范政策的变动以及大环境的波动，合法合规问题将是所有项目启动的先决因素。做个三好标兵，即使政策有波动，也不会像大棚房整治事件那样莫名挨板子。同时，项目启动前白纸黑字的手续一定要备齐，这年头失信名单上的可不止寻常老百姓和企业，原因就不细谈了。另，守法重要，懂法更关键，类似于在基本农田里面种果树、搞苗木、挖塘养鱼等低级错误千万不要犯。

举例1：2017年初，在金堂县某乡镇曾接触一业主，依托某高校的室内循环渔业..，拟投资5000万元在金堂县养殖南美白对虾，跟当地招商引资部门衔接后，便开始入场动工！在基本农田里面挖塘，搞大棚养虾，开工一年投了1000余万，然后被国土部门叫停！后来经多方协调，提出只能以“种植莲藕并混养对虾”的名义继续推进项目，问题的关键是该..技术中温室大棚是核心设施，无法替代，导致该项目已搁置3年。

当然，项目的套牢本质上跟老板的决策有着巨大关联！该项目连基本的规划都没有，以为跟某部门的负责人关系不错，又是通过招商引资途径进入，就可以顺利过关，侥幸心理害死人！

点评：

有些跨界来的业主迷信自己的成功学，不愿花钱做咨询，殊不知，几十万的花费决定了一个项目几千万甚至几十亿的投资计划乃至生死。入了这行，不懂法可以，专业的事交给专业的人做，敬畏这些规矩，哪一条都不能小瞧，否则到头来吃亏的一定是自己（当然，行业太广，各有擅长，还得有双慧眼找到适合自己的咨询机构）。

逻辑二：占有资源，控制开发节奏

随着第三次土地资源调查的结束（预计2020年）和全国国土空间规划多规合一的进一步落实，未来获取建设用地指标将会更难！

一是耕地资源越来越少：在城镇化、工业化战略的推进下全国耕地资源近一步被挤占，已威胁到国家的粮食安全，18亿亩耕地红线岌岌可危（目前官方耕地统计面积为20.2亿亩）；二是政策限制越来越难：目前全国15.50亿亩..基本农田已经全部上图入库，在国土资源的综合监管平台可以进行实时监管，自2020年以后..基本农田想转为建设用地的，必须由国务院批准（注：目前全国每年新增上万个的农旅项目，预计需要土地条规的排队项目得等到猴年马月）；三是资本转型下乡竞争越来越大：据执惠发布的一份报告显示，截至到2019年9月，国内百强房企中已有57%涉足农旅地产领域，行业竞争压力凸显。

很多农旅项目投资都比较大，少则几千万，多则几到几十个亿。建设周期长，农业收效慢，一定要在占有资源的同时，控制住开发节奏。在当下投资逻辑中，一是需明白政策支持永远是锦上添花之事，切勿将政策收益作为项目的核心盈利点；二是涉农项目的复杂性和多元性问题；三是国内市场大环境的不景气；四是涉农领域目前尚未实现完全市场化。

逻辑三：农业盈利，守住不亏底线

发现个有趣的现象：同样的天气、技术和地块，农民能把原有的一亩三分地种好，现在的大多企业、业主和老板在土地流转后，反而种不好了呢？土地性质都没变，所有权都归国家，农民干，责任与收获都归农户；企业干，无非多承担了租金和人工，有些项目还有政策补助，土地的规模化实现了，却没有实现降本增效，反而亏得一塌糊涂！到底哪里出了问题呢？抛开市场和天灾的因素，我认为更多是人祸。不管做什么样的“农业+”项目，一定要保证农业板块盈利或不亏，基础板块每年都亏损，整个项目能长久持续吗？

举例2：《开江县万亩莲花世界》

宝泉万亩莲花世界项目于2012年开始打造，拥有紧靠开江县城的优质区位（...贫困县，刚摘帽），四川省首批“省级示范农业主题公园”，年接待游客量上百万人，属明星项目，一时风光无限。据悉，就地方财政用于基础设施、新农村建设等方面的财政资金高达数亿元（目前地方财政严重透支，属于入不敷出的状态），在地方政府强力参与的情况下，投资方目前仍旧累计亏损达5000万元，到底哪里出了问题呢？

前段时间了解到，投资方携手达州商会拟投资50多亿元，想在文旅地产上做文章，花了几百万委托几家国内知名咨询机构，规划建设用地指标1300亩！仔细看完规划后，得出的核心结论是：在没有干好农业并形成独特IP的前提下，地拿的越多，项目死的越快！

为什么呢？开江县地处秦巴山区、成渝边境、国贫县，全县总人口44.8万人，县城人口约10万人，在城镇化战略成渝两大一线城市的双向吸引下，全县人口外流现象严重！在全国高举全域旅游的大浪潮中，如此高大上的项目，消费人口来自哪里？1300亩的地产能否被市场接纳？换个逻辑，即使1300亩文旅地产能变现，每年在农业板块亏损1000万，项目能够长久持续发展吗？万丈高楼平地起，基础不牢，地动山摇！尤其是农旅项目，必须保证农业板块能赚钱！这也是为什么目前大多纯粹搞农业产业化的项目反而实现盈利的原因。

私认为是项目决策者在战略层面上就已经出错，如此好山好水的天然生态区，在低租金的情况下干农业都做不挣钱？上万亩的产业规模还不能影响或带动市场，预计是心思没放在产业上吧，都想着快速回本、暴利赚钱！暴晒季节，赏荷观花没用，如不能莲藕产业把种好卖好，都是假象。

在长达八九千年的农耕文明中，土地一直是人类赖以生存的基础资源，难听点就是个靠天吃饭的行业，暴利赚钱时代早已远去，只能面朝黄土赚辛苦钱！如不能保证农业板块的基本盈利，其他板块暂时缓缓吧，不然必会被行业和市场所淘汰。真担心中国农业被一批老板玩坏后，全国上下跟着饿肚子，天天啃水果充饥。

逻辑四：做精做细，不要贪大图强

很多业主跨界转型做农业时，原来只是做农业产业链中的一个环节，看到了某个项目赚钱的玩法后，项目一启动便一把抓：上控研发，下控市场，中控生产，还要搞农业+多元融合。问题是眼见不一定为实，因为你看到的也许只是一个不完整的事实，很多还没有真正涉足农业的老板，在投资预测时大都有误判，以为搞农业很容易。你所考察的项目一般都是做的相对比较好的项目，或者是旺季，那些一批批倒下的项目你没去，淡季的时候你一般也没去。另外，还有个很恶心的事实是，当下好多火爆的项目60%的消费人群都来自全国各地考察的老板和领导，比如莫干山、田园东方、袁家村等。理论上讲，全产业链或者农业+的多元融合是大趋势，但必须一步一步来！我国农业现代化进程仍旧缓慢，很多市场要素资源尚未有效流动，越是这样，越要抓住重心，千万不要任性和调皮。

怎么做精呢？一是规模做精，能压缩就压缩，在我眼里：万亩花海和百亩花海是一样，世界上受欢迎的花海多半很小，二三百亩的花海算大的，甚至占地十亩的精品花园在城市周边更具竞争力，麻雀虽小五脏俱全，规模大没用，精细才有用！二是产品做精，市场越是不景气，农产品越要做精，只有种好才能卖好，有时候胜利往往只是因为比同行产品质量多出一线而已！三是载体做精，很多农旅项目都非常急功近利，想快速建园、营业并收回投资，因为没质量、没特色，只火了一两年，便门可罗雀甚至直接开门见光死。

举例3：诸如木栈道、垃圾桶等都是很多项目的基本配置，大部分人都是选择工厂化产品，标准统一、建设周期短，下面两图效果一对比，消费者更会喜欢那种产品？记住：千万不要把田园变成公园！

点评：

改革开放40年来，整个中国已经由短缺经济变成了过剩经济，由卖方市场变成买方市场，这个现象在近几年表现的尤其明显，你的产品必须质量好又有特色，才能在激烈的市场竞争中争得一席之地，市场确实比过去大了许多，但供给却更多了，甚至严重过剩。可能你的项目一开始就是过剩产品，只是我们许多人并没有意识到这一变化，并且这种变化只会越来越快。

逻辑五：控制风险，坚决不做负翁

中国农业尚未完全市场化，涉农项目往往需要政府的扶持和产业链条上其他企业的配合，如果完全没有这些资源，做项目一定要提高预期风险评估。尤其是在国进民退的大时代，大家并没有站在一条公平竞争的起跑线上时，一定要给自己的项目设定一个超出目前平均安全值的边界。比如你有1000万闲置资金，预算600万元的投资上限即可，在没有保证基础板块稳定持续盈利的时候，不要轻易越界，一旦项目启动，才会发现烧钱的地方只会更多。

目前，大量国企、央企行政垄断产业或资源，导致权力寻租泛滥、权贵主义资本横行，几十上百亿投资额的项目比比皆是，实则是妨碍了市场的正常运作，拖缓了农业现代化进程。在内部市场环境和外部国际形势的双重压力下，尽量采用轻资产模式，做好风险控制，不求做大做强，千万别负债投资，资金链断裂是一件非常可怕的事情。当然，目前通过抱大腿或找背书的方式，也成为当下资本下乡的主流操作逻辑，可以借鉴。

点评：

中国农业是一个变化的、复杂的领域，农业项目的多元性和复杂性更是决定了项目的风险性。面对农、文、商、旅、体、养、教、科等多元业态融合的诱惑时，一定是回归初心、分清诱惑，量力而行，一旦背上债，可能曾经的您的成功学大多都会失灵。

逻辑六：合作共赢，学会抱团取暖

共赢一词大家都在提，真正成功的却也不多！经典案例当属华诚集团董事长刘连华通过共建共享的商业模式，在湖南常德市澧州城西十里“玩”的彭山景区，将一片荒山低成本的变成年收入几千万的4A农庄！当然，我想从作为生产者的农民角度，阐述一直被很多业主忽视的问题。

十年前的农业项目，一提到农民收益问题大多是采用土地租金+返聘就业的方式解决，好多项目失败后大多总结为：农村路太滑，跟农民不好打交道，农民素养不足、观念改造成本太高！比如：按天数计工资，农民磨洋工；按亩数计件，农民又搞豆腐渣工程；等农产品成熟了，农民还要偷你农资和产品，24小时监控不停，组织成本非常高。

实际上，大多项目中投资者与农民之间，本质上仍属于对立关系，或者叫压榨关系，业主没有正确处理双方关系。记住：一定要让利农户，千万不要在穷人身上挣钱或省钱，如有条件更要把农民变成项目合伙人或股东，这样才能激活项目的内生动力。这也是为什么这两年中央将当地农民真正深度受益的项目树立为典范并大力支持的原因，比如袁家村的运营模式、比如田园综合体的官方释义、比如“三变改革·农民变股东”的文件要求等现象。

逻辑七：现金为王，静等抄底机会

在经济下行的当下，前期下水的农业项目好多都已失败或被套牢，目前已迎来了第二轮洗牌期。有时候没必要新开发项目，有些涉农项目因为面积过大，总体做的比较粗糙，改造成本反而不大。留足现金流，低价抄底的项目其实很多，非常划算，只需在原有基础上谋划升级，反而能省不少冤枉钱。

举例3：天府新区·光辉锦绣园

该项目原投资业主为成都八益家具有限公司，360亩地，累计投资达2300余万元。因公司瞎搞，资金链断裂，工程抵款400万转手项目，里面基础设施、温室大棚、人工湖泊、接待设施啥都齐全，让人感慨的是项目区内毛主席雕像上的题字全是镀金，有钱任性啊！具体失败原因就不啰嗦点评了……

在十八大“四化同步”战略的制定下，中国农业现代化进程目前仍旧缓慢，有人说要实现中国农业的现代化关键在于科技和人才。笔者认为：科技与人才只是基础条件，而非关键因素。农业现代化的逻辑是要实现产业化，而产业化的背后逻辑是农业要素资源的有效流通，即市场化。按照经济学的规律，不适合生产力发展要求的事物，就需要在改革中进一步界定，不然被套牢的资源、资产只会更多，也是当下投资农旅项目呈现低成功率的真实现状。

改革开放40年的成功，其根本原因是确立了私有制产权的市场经济体制。如果没有私有产权的确立，后发优势发挥不出来，外向型经济没有人能去利用，价格双轨制也起不了作用。历史的经验告诉我们，要实现农业现代化必须建立清晰、独立、可交易的产权制度，只有活化产权制度，扩大经济自由，减少死教条的发生，市场组织成本才会降低。未来的十年，中国农业现代化进程才能找到出路，希望新的土地管理法改革有着实质性的突破和一些惊喜！