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智然元素农业规划时评——合理用好设施农业用地

所属分类:资料下载    发布时间: 2018-12-29    作者:
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设施农业用地是农业项目中用地较为重要的组成部分。从各行各业转型做农业项目的人都知道,要在设施农业用地上做点文章下点功夫,就能够事半功倍扩大经营范围。这是由于我国农业政策长期存在选择性执法(时间选择、地域选择、人群选择等客观情况)的原因导致的,大家都在利用设施农业用地做点经营性项目(也就是建设用地能干的事),谁要老老实实按照法律法规做农业项目就会大幅降低自己的竞争力。

但我国政策也有一条规律,当摸着石头过河的时间段过后,经验丰富了、数据完善了、技术提升了,政策也就越来越规范,执法也就跟着到位了。自今年起,利用设施农业用地打插边球将越来越难,甚至是给项目埋下一个定时炸弹。要弄清楚这个形势,我们一步步来梳理,看看未来怎样合理用好设施农业用地这个政策。

一、设施农业用地政策

(一)立法层面

2002年,国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知(国土资发[2001]255号)中将设施农业用地规定为“指进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地”,感念清晰,用于农业生产的,但范围却很小,不适应我国农业的快速发展,特别是一二三产业互动、融合等发展时用地的分类界限。

2010年,国土资源部、农业部下发《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(国土资发〔2010〕155号),明确了设施农业用地为生产设施用地和附属设施用地两大类,但随着现代农业和土地规模化经营不断发展,还是有不够完善的地方。

2014年,国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号),再次将设施农业用地进行细分和明确,分为了生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地三大类。

生产设施用地是指在设施农业项目区域内,直接用于农产品生产的设施用地。包括:工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等;规模化养殖中畜禽舍(含场区内通道)、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地;水产养殖池塘、工厂化养殖池和进排水渠道等水产养殖的生产设施用地;育种育苗场所、简易的生产看护房(单层,小于15平方米)用地等。

附属设施用地是指直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地。包括:设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控等技术设施以及必要管理用房用地;设施农业生产中必需配套的畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地,生物质(有机)肥料生产设施用地;设施农业生产中所必需的设备、原料、农产品临时存储、分拣包装场所用地,符合“农村道路”规定的场内道路等用地。

配套设施用地是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等,从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。包括:晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。

并且规定“各地应严格掌握上述要求,严禁随意扩大设施农用地范围,以下用地必须依法依规按建设用地进行管理:经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;以及各类农业园区中涉及建设..性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地”。

(二)执法层面

自2013年起,在北京违规使用设施农业用地的项目就遭到了部分拆除,但涉及面还很小。

2018年7月起,在北京,市规划国土委对全市范围内所有农业大棚类项目进行全面筛查,要求各分局逐项目逐棚进行拉网式排查,做到入园入棚、一棚一档,拍照取证、签字备查。北京市规划国土委相关负责人介绍,截至6月24日,各区排查中发现违法数140宗4484栋,已完成整改29宗1344栋。


在天津,新华社“新华视点”栏目播发稿件《农业大棚里为何“种别墅”?——天津部分地方建设销售“大棚房”调查》。报道发出后,天津迅速在全市范围内全面启动“大棚房”清查整治专项行动,已查出多轮整治下尚未发现的“大棚房”1800余个,涉及违法占地面积共计1300余亩。


在河北,国家土地督察北京局赴廊坊市大厂回族自治县实地督导“大棚房”清理整改工作。大厂回族自治县组织相关部门对“玫瑰庄园”“百合谷”两处以设施农业为名违规建设销售的“大棚房”实施了集中拆除,并对骗取农业补贴等问题开展核查。

在海南,海南文新特农业投资有限公司违规审批设施农用地违法占地整改已到位,海南热带花卉发展有限公司违规审批设施农用地违法占地整改工作正在有序进行。

2018年10月起,天府新区开始对设施农业用地违规项目进行限期整改。

设施农业用地政策规范化的时代真正到来了,未来无论是农业规划设计公司,还是从事农业项目的业主,还沿袭过去的老旧思维规划使用设施农业用地,必将吃大亏!!!


二、怎样用好农业设施用地

(一)转变思维专注产业化

以占资源待升值、利用设施农业用地搞纯商业、利用设施农业用地搞地产插边球为主要目的做农业项目的思维应当转变了。

从产业的角度看,农业项目的方向无非有三:产业链方向、产业融合方向和产业链产业融合相互兼顾方面。这是根据项目的区位条件、自然资源、社会经济、人文历史等综合条件决定的。但无论怎样看,做农业,产业化是必须的!既是项目的方向是以产业融合发展为主,不做单一规划化产业,也要讲究生态和科技水平,也需要借力大型的产业链载体,搭上现代化发展的动车!


专注产业化了,自然需要设施农业用地的合理化配置和利用,就一定会需要生产、附属和配套设施用地。

产业振兴


专注产业化了,项目的专业化、品牌化就有个战略基础。农业是一个长期投资、持续用心的行业,简单粗暴的商业、地产思维不适合全部照搬到农业。一个不愿意专注于产业的农业项目,设施农业用地的用途自然与法律规定的适用范围相背离,相反,一个真实发展农业的项目,自然能规划好用好设施农业用地。


(二)融合发展做好农文旅

既然设施农业用地的用途严格规定为生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地三大类,是不是我们就不能用设施农业用地进行一二三产互动、农文旅融合发展中的商业用途?答案是依然可以。根本原因在于是不是真正的互动和融合项目!!!这方面尤为考验农业规划设计公司的水平,特别是懂不懂农业,懂不懂商业!

弄懂这点,我们要明白三个层面:

首先,设施农业用地的规定核心是生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,一句话——产业链功能不能改变。

其次,产业互动和农文旅融合,就是在不破坏原有产业链的基础上,把产业链上的各种养、加工、包装、销售等环节作为载体,通过创意赋予景观和体验属性。连一个现代化的工厂,都可以让人们去观光流水线标准生产中的现代美感,让人们愿意为之消费。更何况充满生命、自然气息的农业生产?

乡村旅游规划

图片解释:一个反季节牡丹培育棚,结合当地的龙头风水形成了三层观光标志性建筑景观


再次,要做精品项目,要做出有生命力的创意!农业大地广阔,不可能每一个地方都有让人们愿意为之付费的价值,唯有通过深度而独特的创意才能既满足生产功能又营造亮点观光体验项目。一个产业花田,通过创意,完全可以实现设施农业用地农业与商业的用途统一,这种方式怎么会不符合法律规定?怎么会不受人喜欢呢?

乡村旅游规划

图片解释:一个产业花卉生产基地,结合当地渔家风情文化,创意出了全国..的鱼形花田景观,内部还要鲤鱼跃龙门的重要文创节点


(三)强化品牌赢在可持续

欲志心于农业,怎么可以不考虑可持续发展?

欲可持续发展,怎么可以不强化品牌化建设?

从事农业规划设计多年,我们发现,凡是对自己项目品牌不太在意的,不是缺乏经验理念,就是想简单粗暴干一票就撤走的!

品牌化发展,不是注册一个商标,统一名称就完事的!而是质量、文化和机制三要素的统一。此点,在智然元素智然眼界的《农业项目策划的三个层面》中有详细论述,需要深度了解,可以进入智然元素官网智然眼界中查看。

有了农业项目品牌化发展的正确思维,用好设施农业用地就会有更多更好的选择,就会对农业更加钟情,就会把自己的农业项目真正当成孩子一样精心呵护,成功就会更近一步!!!