一、老版的农地入市跟大部分农民没多大关系！

在城乡土地制度分割的背景下，允许农地入市，实行同地同权，让农民能够分享经济发展成果和土地增值收益，既是改革趋势也是民心所向，毕竟因为征地引发的矛盾......

虽然媒体对前期的农地入市试点一片叫好，很多农民也受到鼓舞满心期待，但是前期试点有个致命伤：允许入市的农村经营性建设用地范围太窄。

根据中办、国办印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，农村集体经营性建设用地“是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地”。按照这一界定，农村集体经营性建设用地，一是存量建设用地，二是要符合“两规”，三是限定为工矿仓储、商服等经营性用途。

这个数量全国有多少呢？只有4200万亩，占全国集体建设用地总量的13.3%。不要看比例不低，要知道，这些建设用地的分布极其不均。其中两个地方比较多，沿海地区集体经营性用地数量大，尤以广东、江苏、浙江为首；另外一个就是城乡结合部、城中村。

扣除这部分后，农地入市跟全国的农民就关系不大了。

关于农村经营性建设用地的范围和定义，学术界也有争论，争论的核心就是：这个范围太窄了，需要扩围。

二、大幅扩围：国务院发文重新定义农地入市！

这两天，国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，其中很关键的一条，就是响应学界和民间的呼声，重新定义了农村经营性建设用地，大大扩大了范围，看原文部分（重点已经加粗）：

建立集体经营性建设用地入市制度。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。完善农村土地征收制度，缩小征地范围，规范征地程序，维护被征地农民和农民集体权益。

解读：这段话有两个重点

（1）明确允许异地入市，原来的试点中，只允许就地入市，当地的经营性建设用地指标只能卖给当地用，允许异地入市给农民带来的好处是：价高者得，可以卖出高价。

（2）允许农村闲置的宅基地和公益建设用地入市。

这也是关于农村土地改革的大亮点，原来的经营性建设用地范围过窄，只能小部分人受益，现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来，基本上就把全国70万村庄都包括进来了，人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。

三、农地入市的天花板在哪里？

对农民而言，事儿当然是好事儿，但是还是要给大家泼点儿凉水。

农地入市的口子开大了，每个农民都有机会成为农村土地改革的受益者，但并不是每个人都能成为农村宅基地改革的受益者。

这主要在于，城市对建设用地的需求总量是有限的，农村有5.5亿亩的建设用地，但城市里肯定需要不了这么多，毕竟城镇化进程已经进入后半程了，不是农村能供应多少城市里就能全盘高价接了。其次是各地政府的落地速度，在需求有限的情况下，哪些村集体能先能给市场供应建设土地，就有先发优势，动的早了还能卖个好价钱，动的晚了可能就继续旁观了。

国务院发文：加快探索农村宅基地“有偿退出”

据新华社消息，5月5日晚，国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，为全面推动城乡融合和乡村振兴，文件提出5大类共29项指导意见。

其中，关于农村土地制度改革，文件提出的指导意见主要有以下几点：

①宅基地制度改革

关于宅基地制度改革，文件首先强调了“稳慎”二字。在稳慎的前提下，加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。

此外，要“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋”“探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿”。

事实上，盘活闲置农房发展乡村旅游也好，存量宅基地有偿退出也好，近几年在很多地区都已经有不错的试点经验。以宅基地有偿退出为例：宁夏平罗县探索的是“以地养老”模式，农村老人如果自愿退出宅基地，可以获得一笔不菲的一次性补偿金，并换取养老服务；江西余江、安徽金寨的做法，则是给予自愿退出宅基地的农户每平米600到800元的购房补贴。

此次意见的出台，表明国家对于这些试点工作还是非常满意的，在继续探索出可复制模式之后，就很有可能会全国推广。

②允许农村集体经营性建设用地入市

此次国务院文件明确提出，“在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市”。

农村集体经营性建设用地入市是件大事，这意味着村集体今后能自己支配土地的开发权，以前村集体拿不到的土地增值收益，现在全都归村集体了。

文件还提出：“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”，这将极大提高农村闲置土地的利用效率，农村集体建设用地今后将与国有土地同价同权，有助于城市资本回流农村，快速拉近城乡差距。

根据文件中提出的时间表，到2022年，城乡统一建设用地市场将基本建成。

③继续改革完善农村承包地制度

相比于宅基地和集体经营性建设用地，我国的承包地改革其实是走在前面的。国家正式允许承包地流转到现在已有十年，全国承包地流转率已超过1/3。

不过，此次的文件指出，仍要“进一步放活土地经营权……允许土地经营权入股从事农业产业化经营”。也就是说，土地流转的模式今后还要不断探索升级，让农民成为股东，与新型经营主体共生双赢，是未来发展的方向。