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国务院消息:农村闲置宅基地可以有偿退出后当建设用地卖!

所属分类:行业热点    发布时间: 2019-05-08    作者:
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一、老版的农地入市跟大部分农民没多大关系!

在城乡土地制度分割的背景下,允许农地入市,实行同地同权,让农民能够分享经济发展成果和土地增值收益,既是改革趋势也是民心所向,毕竟因为征地引发的矛盾......

虽然媒体对前期的农地入市试点一片叫好,很多农民也受到鼓舞满心期待,但是前期试点有个致命伤:允许入市的农村经营性建设用地范围太窄。

根据中办、国办印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,农村集体经营性建设用地“是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地”。按照这一界定,农村集体经营性建设用地,一是存量建设用地,二是要符合“两规”,三是限定为工矿仓储、商服等经营性用途。

这个数量全国有多少呢?只有4200万亩,占全国集体建设用地总量的13.3%。不要看比例不低,要知道,这些建设用地的分布极其不均。其中两个地方比较多,沿海地区集体经营性用地数量大,尤以广东、江苏、浙江为首;另外一个就是城乡结合部、城中村。

扣除这部分后,农地入市跟全国的农民就关系不大了。

关于农村经营性建设用地的范围和定义,学术界也有争论,争论的核心就是:这个范围太窄了,需要扩围。

二、大幅扩围:国务院发文重新定义农地入市!

这两天,国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,其中很关键的一条,就是响应学界和民间的呼声,重新定义了农村经营性建设用地,大大扩大了范围,看原文部分(重点已经加粗):

建立集体经营性建设用地入市制度。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证。按照国家统一部署,在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市;允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市;推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市;推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。完善农村土地征收制度,缩小征地范围,规范征地程序,维护被征地农民和农民集体权益。

解读:这段话有两个重点

(1)明确允许异地入市,原来的试点中,只允许就地入市,当地的经营性建设用地指标只能卖给当地用,允许异地入市给农民带来的好处是:价高者得,可以卖出高价。

(2)允许农村闲置的宅基地和公益建设用地入市。

这也是关于农村土地改革的大亮点,原来的经营性建设用地范围过窄,只能小部分人受益,现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来,基本上就把全国70万村庄都包括进来了,人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。

三、农地入市的天花板在哪里?

对农民而言,事儿当然是好事儿,但是还是要给大家泼点儿凉水。

农地入市的口子开大了,每个农民都有机会成为农村土地改革的受益者,但并不是每个人都能成为农村宅基地改革的受益者。

这主要在于,城市对建设用地的需求总量是有限的,农村有5.5亿亩的建设用地,但城市里肯定需要不了这么多,毕竟城镇化进程已经进入后半程了,不是农村能供应多少城市里就能全盘高价接了。其次是各地政府的落地速度,在需求有限的情况下,哪些村集体能先能给市场供应建设土地,就有先发优势,动的早了还能卖个好价钱,动的晚了可能就继续旁观了。

国务院发文:加快探索农村宅基地“有偿退出”

据新华社消息,5月5日晚,国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,为全面推动城乡融合和乡村振兴,文件提出5大类共29项指导意见。

其中,关于农村土地制度改革,文件提出的指导意见主要有以下几点:

①宅基地制度改革

关于宅基地制度改革,文件首先强调了“稳慎”二字。在稳慎的前提下,加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。

此外,要“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋”“探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿”。

事实上,盘活闲置农房发展乡村旅游也好,存量宅基地有偿退出也好,近几年在很多地区都已经有不错的试点经验。以宅基地有偿退出为例:宁夏平罗县探索的是“以地养老”模式,农村老人如果自愿退出宅基地,可以获得一笔不菲的一次性补偿金,并换取养老服务;江西余江、安徽金寨的做法,则是给予自愿退出宅基地的农户每平米600到800元的购房补贴。

此次意见的出台,表明国家对于这些试点工作还是非常满意的,在继续探索出可复制模式之后,就很有可能会全国推广。

②允许农村集体经营性建设用地入市

此次国务院文件明确提出,“在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市”。

农村集体经营性建设用地入市是件大事,这意味着村集体今后能自己支配土地的开发权,以前村集体拿不到的土地增值收益,现在全都归村集体了。

文件还提出:“允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”,这将极大提高农村闲置土地的利用效率,农村集体建设用地今后将与国有土地同价同权,有助于城市资本回流农村,快速拉近城乡差距。

根据文件中提出的时间表,到2022年,城乡统一建设用地市场将基本建成。

③继续改革完善农村承包地制度

相比于宅基地和集体经营性建设用地,我国的承包地改革其实是走在前面的。国家正式允许承包地流转到现在已有十年,全国承包地流转率已超过1/3。

不过,此次的文件指出,仍要“进一步放活土地经营权……允许土地经营权入股从事农业产业化经营”。也就是说,土地流转的模式今后还要不断探索升级,让农民成为股东,与新型经营主体共生双赢,是未来发展的方向。